Developeři mohou pod tlakem krize začít zlevňovat byty

Současná situace ve světě financí může mít pro developerské společnosti a jejich zákazníky dalekosáhlé následky. Banky zpřísňují podmínky pro poskytování úvěrů, což se zřejmě brzy negativně odrazí jak na výstavbě bytů, tak i na jejich následném prodeji, protože pro běžného občana bude těžší dosáhnout na hypotéku. Developery tak nyní čekají horší časy.

Před úderem finanční krize bylo běžné, že banky mezi sebou bojovaly o klienty, kteří měli zájem o úvěry. To platilo i v případě developerských společností, u kterých je běžné, že své stavby financují především z bankovních úvěrů.  Žádný z developerů není totiž tak silný, aby projekt za cenu blížící se např. k miliardě korun mohl financovat jen z vlastních prostředků a ze záloh budoucích majitelů bytových a nebytových prostor.

Dříve bylo zvykem, že developeři dostali na stavbu finance, pokud splnili základní podmínky bank. Mezi ně obvykle patřilo, že se za účelem stavby založí jednorázová společnost, aby banky měly snazší kontrolu nad tokem peněz. Dále museli developeři financovat stavbu zhruba ze čtvrtiny z vlastních zdrojů a ještě před prvním čerpáním úvěru mít rozprodáno 25-30 % bytů, aby banky viděly, že o projekt je zájem.

Ing. Michal Prokeš ze SOPHIA FINANCE ale podotýká, že nyní začaly banky svůj postoj přehodnocovat: „Určitě přitvrdily a více zkoumají projekty do detailů, jejich kvalitu, lokalitu, koupěschopnost obyvatel v daném regionu i to, jak dopadly předchozí projekty developerů. Mají větší nároky na výši vlastních zdrojů, které musí developeři do projektů vložit. Těžko se dá nyní předvídat, kde to zpřísňování skončí. Může to být tak tvrdé, že někteří developeři na úvěry nedosáhnou a bude to pro ně znamenat konec. Nastala doba, kdy si banky vybírají mezi developery a nikoliv, že si developeři vybírají mezi bankami.“

„Velkou roli hraje společenské povědomí o krizi,“ dodává Michal Prokeš. „Lidé se bojí brát si hypotéky, banky nyní zpřísnily podmínky i pro občanské úvěry. Je otázkou, jak dlouho tato situace bude trvat a do jakých extrémů půjde. Přesto se domnívám, že v České republice nebudou dopady tak závažné jako v některých jiných zemích, protože poptávka po bytech v Praze a v některých dalších regionech je vysoká a na tom by ani současná nepříznivá situace neměla příliš změnit. Nicméně k určitému omezení jistě dojde.“

Developeři budou tedy kromě toho, že se budou muset vypořádat s hůře dostupnými úvěry pro své projekty, zasaženi i tím, že po zpřísnění podmínek dosáhne méně jejich potenciálních zákazníků na hypotéky, což bude znamenat snížení poptávky. Je dost možné, že řada developerů nebude vlivem krize schopna dokončit stávající projekty, což vyvolá u veřejnosti pochybnosti a strach.

„Myslím, že končí jeden trend a to, že si lidi kupovali byty v momentě, kdy developer ještě nezačal stavět a celý projekt byl teprve “na papíře“. Lidi měli tenkrát o byty obrovský zájem. V poslední době, jakmile developer nemá postavenou alespoň hrubou stavbu, tak se zákazníci bojí své prostředky do projektu investovat,“ dosvědčuje Michal Prokeš vývoj stávající situace.

Může to dojít tak daleko, že místo hledání bydlení u developerů dají lidé přednost už postaveným bytům, při jejichž koupi nebudou podstupovat riziko, že byt, za který zaplatí, resp. si jej předplatí, nebude nakonec postaven. Navíc mnoho lidí, kteří si koupili nové byty, je teď vlivem finanční krize nebudou schopni splácet, takže o něj přijdou. Tím se na trh může dostat spousta bytů, které budou staré jen pár let.

Všechny tyto skutečnosti mohou mít za následek snížení poptávky po nově postavených bytech. Na to developeři budou muset zareagovat a tak lze očekávat, že ve snaze opět zvýšit poptávku přistoupí ke zlevnění bytů. „Řekl bych, že momentálně každý developer čeká, kdo tento zásadní krok udělá jako první,“ tvrdí Michal Prokeš. „Nemám teď na mysli slevy v řádu desítek tisíc, ale minimálně v řádu statisíců, v některých případech možná i více. Jakmile k tomu přistoupí jedna z větších společností, může to vyvolat snižování cen na celém trhu. Zvlášť developeři, kteří mají rozestavěné projekty, se budou snažit tyto byty prodat i za mnohem nižší ceny, než původně plánovali, aby mohli projekty dotáhnout do konce. To je pro ně pořád lepší, než kdyby je museli úplně zastavit.“

Realitní trh patří k oblastem, které finanční krize postihla nejvíce a ani developeři nebudou nijak ušetřeni. Některým společnostem může hrozit krach, jiné budou nuceny krátkodobě omezit výstavbu nových bytů, další budou muset prodávat za nižší cenu, než původně plánovaly. Celé to ale může mít i pozitivní efekt v tom, že se trh očistí od méně úspěšných společností a zůstanou jenom ty silné s kvalitními projekty. Ostatně žádná krize netrvá věčně a lidé budou vždy potřebovat střechu nad hlavou, takže se developeři mohou těšit zase na lepší zítřky.

Ing. Michal Prokeš         
projektový manažer       
e-mail: michal.prokes@sophia.cz  
telefon: 602 548 949