Vlastní bydlení – kdy, jak a za co

Snad každý člověk se v průběhu svého života začne zabývat otázkou  jaké si pořídit  bydlení, zda bydlet v najatém bytě,  domě či si byt nebo dům pořídit. Představí-li  si svůj vysněný způsob bydlení, ať už byt v bytovém domě,  či bydlení v domě se zahradou, začne hledat způsob, jak si může splnit svůj sen o vlastním bydlení.

Zažitým způsobem financování vlastního bydlení je buď využití stavebního spoření, nebo hypotečního úvěru na bydlení. Pokud bychom vzali odděleně stavební spoření  a hypoteční úvěr, má použití každého jednotlivého nástroje financování vlastního bydlení svá specifika, jež je potřeba vzít v úvahu při posuzování financování vlastního bydlení u každého budoucího majitele nemovitosti individuálně, neboť jiný bude pohled na využití úvěrů ze stavebního spoření u mladých lidí začínajících se stávat samostatnou ekonomickou jednotkou, ti í buď nemají žádné naspořené vlastní prostředky,  nebo mají naspořeno část prostředků do stavebního spoření, které hodlají k pořízení vlastního bydlení využít. Jiný bude pohled u lidí ve středním či vyšším věku, již  mohou vlastnit byt v osobním vlastnictví a chtějí tento způsob bydlení změnit na bydlení v rodinném domě, a nebo bydlí v nájemním bydlení a chtějí toto zaměnit za vlastní způsob bydlení či bydlí ve vlastním ať už bytě či rodinném domě a chtějí si pořídit další nemovitost k rekreaci. Dále pak může být situace s vlastními financemi obdobná – mohou existovat rezervy buď na spořicích programech, a nebo ve stavebním spoření,  rezervy  také mohou být nulové.  Nezanedbatelný vliv na rozhodování o způsobu a velikosti financování vlastního bydlení  také mají příjmy a závazky zájemců o pořízení vlastního bydlení, neboť podle toho, jak velká částka peněz zůstává na takzvaných volných prostředcích rozpočtu domácnosti pak záleží, jak velkou částku měsíčně je možno uvolnit a použít na splácení úvěru na pořízení vlastního bydlení a na zajištění schopnosti jednak splácet závazek  z úvěru na bydlení, ale také zachovat si obvyklý životní standard po celou dobu života, nejen v době, kdy aktivně získáváme prostředky na zajištění svých potřeb, ale také v době, kterou budeme nazývat  období důchodu.

Vliv na použití  stavebního spoření samostatně má jednak výše ceny pořizovaného vlastního bydlení včetně dalších výdajů spojených s možnou rekonstrukcí do finální podoby vlastního bydlení a také výše naspořené částky ve stavebním spoření ve vztahu k cílové částce stavebního spoření. Ve chvíli, kdy je poměr naspořené částky ve vztahu k cílové částce a celkové ceně uvažované na pořízení vlastního bydlení menší než 30 %, nachází se stavební spoření ve fázi, kdy může být poskytnut překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Nebudeme nyní zabíhat do technického detailu,  je-li možno skutečně překlenovací úvěr či úvěr ze stavebního spoření poskytnout, neboť v tuto chvíli jen srovnáváme jednotlivé způsoby financování obecně. Vraťme se tedy do situace možnosti získání překlenovacího úvěru ze stavebního spoření. V tomto okamžiku nastává prostor pro kombinaci stavebního spoření s hypotečním úvěrem, protože v případě zjištění, že úroková sazba z překlenovacího úvěru je vyšší v porovnání s úrokovou sazbou z hypotečního úvěru a doba, kdy vznikne nárok na úvěr ze stavebního spoření je delší než například tři roky, pak má smysl provést porovnání této kombinace. Porovnání ukáže o kolik víc přeplatíme na úrocích z překlenovacího úvěru při neměnné výši překlenovacího úvěru po celou dobu trvání tohoto úvěru v porovnání srovnatelné doby splácení hypotečního úvěru se snižující se částkou úvěru při nižší úrokové sazbě. Porovnání by mělo ukázat jednak úrokové náklady, ale také další nákladové poplatky, neboť jen při porovnání všech položek, které je nutno zaplatit, dojdeme ke skutečně pravdivému srovnání a odpovědi na otázku – jaká varianta financování je pro budoucího vlastníka bydlení zajímavější, která mu ušetří více jeho peněz. V případě, že je stavební spoření již ve fázi možnosti získání úvěru ze stavebního spoření, s největší pravděpodobností využijeme na pořízení vlastního bydlení stávající stavební spoření a úvěru ze stavebního spoření, kdy úrokové sazby u úvěrů ze stavebního spoření mohou být nižší než úrokové sazby z hypotečních úvěrů.

Ať už se na pořízení vlastního bydlení rozhodneme pro překlenovací úvěr či pro úvěr ze stavebního spoření, je potřeba vždy brát v úvahu přísnou účelovost poskytnutých úvěrů – tedy vždy na úhradu výdajů spojených s pořízením vlastního bydlení, a také  fakt, že vždy se jedná o úvěry zajištěné nemovitostí. V případě nevyužití stavebního spoření na pořízení vlastního bydlení  a skončení vázací doby u stavebního spoření, můžeme celou naspořenou částku ze stavebního spoření vybrat aniž bychom se stavební spořitelně zpovídali na jaký účel naspořené prostředky využijeme. Samostatnou kapitolou jsou hypoteční úvěry, které se využívají na pořízení vlastního bydlení v hojné míře, avšak v porovnání s úvěry ze stavebního spoření jsou o něco víc pružnější z hlediska potřeb nového majitele vlastního bydlení . Ve všech případech hypotečních úvěrů se vždy jedná o úvěry zajištěné nemovitostí. Samostatnou skupinou jsou hypoteční úvěry, které za určitých podmínek lze získat bez okamžitého zajištění. Jedná se o hypoteční úvěry, jež některé banky poskytují v případě, že ještě nemáme vybrané budoucí vlastní bydlení a jen si zajišťujeme financování na rychlou koupi takového bydlení či kupujeme družstevní byt a nemáme pro banku jinou vhodnou nemovitost do zástavy a nebo stavíme montovanou stavbu, kdy chce stavební firma zaplatit před zahájením stavby, která během velmi krátké doby získá podobu rodinného domu vhodného k zajištění poskytnutého hypotečního úvěru bankou. V základu lze hypoteční úvěry rozdělit na účelové a neúčelové. U účelových úvěrů banky více či méně přísně zkoumají způsob použití prostředků z hypotečního úvěru. U některých bank jsou vyžadovány při výstavbě a rekonstrukci přísně veškeré faktury k doložení provedených stavebních prací, u některých bank stačí vypracovaný odhad nemovitosti, ta zajišťuje poskytnutý hypoteční úvěr a banka uvolňuje prostředky postupně na základě provedené dohlídky znalce v oboru nemovitostí a žádosti o čerpání bez toho, aby současně přezkoumávala doklady prokazující účelovost vynaložených prostředků z hypotečného úvěru. U koupě vlastního bydlení banky vyžadují mimo jiných dokladů kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí kupní. 

U neúčelových úvěrů, které jsou také známy pod názvem „americká hypotéka“, banka nezkoumá, co si za peníze z hypotečního úvěru pořídíme. Tento typ úvěrů je poskytován za vyšší úrokové sazby nežli účelové hypotéky. U některých bank je možno v rámci čerpání účelového hypotečního úvěru získat také část tohoto úvěru jako neúčelovou, avšak za stejnou úrokovou, tedy zajímavější sazbu nežli by bylo možné získat samostatný hypoteční úvěr jako neúčelový. Dále lze hypoteční úvěry získat na základě dokládání příjmů a nebo bez doložení příjmů. Hypoteční úvěry bez doložení příjmů jsou samozřejmě za vyšší úrokové sazby. Při rozhodování se, kdy doporučit úvěr bez prokazování příjmů je potřeba mít vždy na zřeteli, že i když bance nedokládáme příjmy a podepisujeme čestné prohlášení o  dostatečných příjmech na splácení stanovené výše splátek, musíme  skutečně takové možnosti a schopnosti mít. Hypoteční úvěry banky poskytují s různými délkami fixace úrokové sazby, tedy s dobou, po kterou platí sjednaná výše úrokové sazby při podpisu úvěrové smlouvy. Délky fixací jsou od jednoho roku do dvaceti let.  Záleží vždy na individuálním posouzení situace každého žadatele o hypoteční úvěr, za jakých podmínek o hypoteční úvěr žádá, jaké má životní a finanční okolnosti a jaká délka fixace úrokové sazby je pro něj vhodná. Velmi diskutovanou stránkou hypotečních úvěrů je úroková sazba. Banky často používají marketingové kampaně, v nichž se snaží přilákat nové klienty na nízké úrokové sazby.

Je nutno zdůraznit, že hypoteční úvěr není jen o výši úrokové sazby, ale především o tom, co nás jako platícího majitele hypotečního úvěru měsíčně, ročně, po dobu první fixace stojí nejen splácení hypotečního úvěru, ale také další výdaje, které jsou s využíváním hypotečního úvěru spojeny. Proto stojí za to provádět srovnání všech potenciálních bank, jež připadají jako možné k financování pro daného žadatele o úvěr, ve které bance budeme mít zajímavější podmínky pro splnění si našeho snu o vlastním bydlení. Tuto srovnávací službu nemůže provést ani ten nejlepší hypoteční poradce konkrétní banky, neboť jeho posláním je prodat právě konkrétní hypoteční úvěr své banky a není jeho povinností ani schopností říci nám: Náš úvěr není pro Vás,  milý kliente, ten nejlepší. V dnešní době je na trhu mnoho specializovaných společností a také mnoho hypotečních poradců, ti mají možnost provést porovnání všech institucí, jež poskytují úvěry ze stavebního spoření a hypoteční úvěry, a tak vybrat zájemci o pořízení vlastního bydlení skutečně financování na míru pro konkrétní potřeby každého jednotlivce. Dobrý hypoteční poradce má na paměti především spokojenost svého klienta a úsporu, kterou řešení navržené poradcem klientovi přinese, protože dobrý poradce dostane zaplaceno vždy a dobrému poradci spokojený klient přivede další klienty se snem o vlastním bydlení.

Lenka Podroužková

úvěrový poradce