Stavební spoření…a co dál?

Chystané změny ve stavebním spoření ze strany ministerstva financí proběhly snad všemi médií a každý si již pravděpodobně udělal svůj názor na tento krok, přesto si dovolím v pár větách shrnout změny a přidat pár dat a vlastních postřehů.

Základní myšlenkou stavebního spoření je spoření kvůli výstavbě. Dřívější fungování spoření bylo jednodušší, než jak ho známe dnes. Více střadatelů se dohodlo , aby rychleji naakumulovali objem peněz, který je potřeba k k získání bydlení. Stavět mohla vždy jen část střadatelů. Tito šťastlivci byli  vybráni losem. V současnosti stavební spořitelny požadují  splnění podmínek a zejména pak dostatečná výše hodnotícího čísla, které si každá spořitelna vypočítává dle vlastní metodiky.

Základní myšlenka je jasná a ve své podstatě je dobrá., Stát v rámci podpory bytové politiky začal stavební spoření podporovat a zatraktivnil ho pomocí státní dotace, aby zvýšil motivaci klientů ke spoření.. Ovšem tento byznys provozují soukromé subjekty (stavební spořitelny)  a zde došlo k prvnímu pokřivení trhu a zárodku problému. Dalším problematickým faktem pro vývoj stavebního spoření je podpora bez jakékoliv kontroly účelovosti naspořených peněz. Pouze je zde vázací doba a po splnění této podmínky lze s penězi dělat cokoliv. Výše státní podpory ve srovnání se světem je v podstatě bezkonkurenční, zejména pak u starších typů smluv (až 4.500 Kč ročně). Další zvýhodnění, které dále zatraktivnilo tento produkt, bylo daňové osvobození výnosů ze stavebního spoření. Díky takto výhodnému nastavení podmínek získal produkt obrovskou oblibu, a to zejména jako spoření na cokoliv.

Zde je potřeba si uvědomit několik věcí. Dotace a zvýhodnění jdou z peněz daňových poplatníků, tedy kdo nemá stavební spoření, tak sám sebe připravuje o peníze, které na daních
zaplatí. Dotace nejsou využívány účelově, více ukazuje graf s komentářem.

Komentář ke grafu: Na grafu je zobrazen vývoj poměru úvěru ze stavebního spoření a vklady u stavebních spořitelen. Z vývoje je patrné, že zejména v začátcích bylo stavební spoření vnímáno jako spořící produkt (pouze 25% vkladů bylo použito na úvěry). V posledních několik letech došlo k nárůstu objemu poskytnutých úvěru. Jelikož v poslední době jen velmi zvolna roste naspořená částka (3,5% v období 2008/2009),což ilustruje další graf,  znamená to, že většina nových smluv je vyžita pro úvěry, a výše spořené částky již tolik neroste(značná část klientů, kteří spořit můžou, již spoří a noví klienti si půjčují, nikoliv spoří). Tento nárůst a hodnota 64% ukazuje na změnu vnímání stavebního spoření, které bylo způsobeno i nárůstem sazeb hypotéčních úvěru v posledních letech. Nicméně vývoj upozorňuje na nebezpečí, že úvěry, které jsou nyní poskytovány, jsou kryty ze zdrojů na starých smlouvách, kde je výhodné prostředky držet a dále spořit. To by se mohlo nyní změnit a tak lze předpokládat odchod klientů a tedy potencionální problémy spořitelen. Některé mají poměr úvěrů a vkladů až 80%.Skutečnost, že spořitelny financují úvěry z vkladů, umožňuje nízké sazby pro úvěry ze stavebního spoření.

Komentář: Z grafu je patrné, že objem úvěru nyní roste daleko rychleji, než roste objem vkladů, což potvrzuje výše zmíněné.

 Peníze, které se vyberou na daních a následně investují do rozvoje bydlení se z velké části minou účinkem a stát je si toho vědom. Objem dotací není zanedbatelný a jeho vývoj ilustruje další graf níže.

Komentář ke grafu: rostoucí tendence výplaty stavebního spoření svědčí o rostoucí popularitě, jak je vidět i z předchozího grafu, kde je zobrazen nárůst objemů vkladů. Na konci roku 2003 došlo ke snížení maximální  dotace z 4 500 Kč na 3 000 Kč ročně a i přes tento krok došlo k navýšení výdajů na stavební spoření v dalších 2 letech a ještě stále je vyplácená dotace vyšší než v roce 2003.

V neposlední řadě došlo k určitému pokřivení vnímání občanů vztahu výnos a riziko. Platí, že pokud chci vyšší výnos, musím podstoupit vyšší riziko. Díky výše zmíněným parametrům si zde střadatelé navykli na zajímavý výnos prakticky bez rizika, pouze za cenu nižší likvidity. Taková konstrukce spoření/investice se jinde hledá jen velmi stěží.

Záměrem vlády je následující: na státní příspěvek bude uvalena daň 50 % a dojde ke zdanění výnosu ze stavebního spoření. Z dnešní maximální  dotace 4 500 Kč ročně u starých smluv bude 2 250 Kč ročně a z 3 000 Kč na starých smlouvách se má stát 1 500 Kč. Daně budou odvádět stavební spořitelny. Vtipné na tomto systému je samotný systém, kdy odvedeme daně do státní pokladny, následně určité části populace jsou tyto prostředky přerozděleny formou statní dotace u „stavebka“, aby  vzápětí došlo ke zdanění těchto prostředků a peníze se dostaly zpět do státní kasy. Velmi zajímavý systém, který ale asi vzhledem k nastavení nelze jinak aplikovat, např. z nemožnosti uplatnit retroaktivní legislativní změny Pokud by ke snížení podpory mělo dojít u spoření např. od 1. 1. 2011, došlo by k tomu, že všichni, kdo nemají stavení spoření, by narychlo do tohoto termínu uzavírali smlouvy a výsledkem by byl ještě vyšší objem státních dotací na stavební spoření.

Další změna je zdanění výnosů ze stavebního spoření, jako můžeme najít i u jiných bankovních, či pojistných produktů. Tyto změny povedou ke snížení výnosnosti stavebního spoření z cca 6% p.a. na cca 3% p.a. při nejvýhodnějším variantě nastavení stavebního spoření.

Spořitelnám se tento krok samozřejmě nelíbí a argumentují možnosti zániku systému spoření, snížením dostupnosti úvěru a tedy nákupu nemovitostí a potažmo snížení ekonomického růstu a tak dále. Pojďme se tedy zamyslet, jaké dopady bude tento krok mít.

Zřejmě spořitelny mají z části pravdu, otázka je, jak mnoho. Myslím si, že do velké míry bude záležet, jak se trh této změně přizpůsobí. Co dokážou jiné subjekty (možná i samotné stavební spořitelny nebo spořitelny ve spolupráci s bankovními skupinami, které je vlastní) nabídnout, jako alternativní řešení pro klienty, kteří ho již nenajdou ve stavebním spoření.            

Možná dojde k omezení možnosti poskytování překlenovacích úvěrů (zejména pak s nulovou akontací) a velmi pravděpodobně dojde k horšímu profinancování menších rekonstrukcí, nákupu družstevních bytů za nižší částky a podobně, nicméně tato forma úvěrů by měla být dále financovatelná ze strany stavebních spořitelen. Nákup dražších nemovitostí se stane ještě méně výhodným než doposud. Tržní podíl spořitelen bude pravděpodobně výrazněji klesat, protože poroste nákladovost takových úvěrů, pokud budou vůbec poskytovány. Problémy, které by mohly vzniknout u stavebních spořitelen, vytváří prostor pro nové produkty v kombinaci s bankovními domy, které jsou většinou součásti finančních skupin, kam patří i spořitelny.

Na základě výše zmíněného se naskýtá myšlenka využít dotaci pouze účelově na bydlení. Paradoxní je, že tento krok by zřejmě měl ještě horší důsledek pro fungování stavebního spoření. V takovém případě by se do systému zapojili pouze klienti, kteří chtějí spoření někdy v budoucnu použít pro rekonstrukci nebo nákup nemovitosti a v tomto případě by objem peněz, které stavební spořitelny získají, rapidně poklesl (kolik z čtenářů má stavební spoření a kolik si ho zakládalo s myšlenkou, že ho určitě využije pro bytové potřeby a kolik ho takto nakonec využilo na základě jasného plánu, kalkulu dopředu?).

Jak vše dopadne a co se ze zmíněných „možná“ vyplní a co nevyplní, ukáže až čas a zejména finální návrh změny, který bude schválen. Vůbec bych se nedivil, pokud by parametry nakonec byly jiné, než o kterých jsme nyní psali.

Marek Macura