Nemovitost jako zástava

Rozhodnete – li se koupit nemovitost, byt či nebytový prostor, často Vám nezbývá nic jiného, než tuto koupi financovat prostřednictvím hypotečního úvěru. Měli byste proto vědět, že podstatou hypotečního úvěru je vznik zástavního práva k nemovitosti ve prospěch banky, která Vám finanční prostředky poskytne. Banka jakožto poskytovatel úvěru tímto získá určité záruky ze strany dlužníka, že tento dluh skutečně uhradí. Co vlastně je zástavní právo a jaká jsou se vznikem zástavního práva spjata práva, povinnosti či rizika?

Podstata a předmět zástavního práva

Zástavní právo obecně slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který této pohledávce odpovídá, nebude dlužníkem včas a řádně splněn. V tomto případě pak může věřitel dosáhnout uspokojení z výtěžku získaného zpeněžením zástavy. Jinak řečeno, funkcí zástavního práva je tedy především zajistit pohledávku a její příslušenství tím, že v případě prodlení dlužníka s plněním jeho závazku se může zástavní věřitel domáhat uspokojení ze zástavy.

Předmětem zástavy může být prakticky jakýkoli majetek dlužníka. Zastavit lze i věc movitou, podnik, věci hromadné, pohledávky, obchodní podíl, cenný papír a samozřejmě byt a nebytový prostor. Mezi zástavními právy však zaujímá přední postavení zástavní právo k nemovitostem, označované také jako hypotéka či hypotekární zástavní právo. Stejná právní úprava jako pro zástavní právo k nemovitostem platí i pro zástavní právo k bytu či nebytovému prostoru, jestliže se tento stal jednotkou, tj. samostatným předmětem vlastnického práva, dle zákona o vlastnictví bytů. V praxi se v současné době velmi často setkáváme se zástavou nemovitosti, kdy zástavním věřitelem je banka, a to především právě při financování koupě nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru.

Co se zástavního práva k nemovitosti týče, jde nesporně o spolehlivější prostředek uspokojení věřitele než zástavní právo k věci movité nebo k pohledávce. Je tomu tak především z toho důvodu, že cena nemovitostí je oproti ceně věcí movitých poměrně stálá a neměnná. Je dobré vědět, že předmětem zástavy nemusí být jen kupovaná nemovitost, ale jakákoliv jiná nemovitost ve vlastnictví dlužníka či ve vlastnictví třetí osoby, jakož i nemovitost rozestavěná. Zastavená nemovitost tak nemusí být totožná s předmětem úvěru a dlužník navíc nemusí být vlastníkem zastavované nemovitosti. V posledně zmíněném případě je ale samozřejmě nutný souhlas vlastníka nemovitosti se zřízením zástavního páva ve prospěch zástavního věřitele.

Vznik zástavního práva

Zástavní právo vzniká na základě písemné smlouvy, rozhodnutí soudu o schválení dohody o vypořádání dědictví, dle zákona na základě rozhodnutí soudu nebo správního orgánu nebo přímo ze zákona, přičemž nejčastějším právním důvodem vzniku zástavního práva je právě zástavní smlouva. Zástavní smlouva musí mít zákonem stanovené náležitosti, především musí obsahovat označení zástavy a pohledávky, kterou zástava zajišťuje.

Od důvodu vzniku zástavního práva, tj. právního titulu, je nutno odlišit samotný vznik zástavního práva k nemovitosti. Okamžik vzniku zástavního práva k nemovitostem se liší v případě, kdy je zastavovaná nemovitost v evidenci katastru nemovitostí či nikoliv. Pokud je zástavou věc nemovitá, která není v evidenci katastru nemovitostí, musí mít zástavní smlouva formu notářského zápisu a zástavní právo vzniká až zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou. Tuto smlouvu tedy sepisuje výlučně pouze notář. Je - li zástavou věc nemovitá, která je v evidenci katastru nemovitostí, vzniká zástavní právo až vkladem do katastru nemovitostí, přičemž příslušný je katastr nemovitostí, ve kterém je evidována zastavovaná nemovitost. Zástavní právo se poté objeví na výpisu z katastru nemovitostí v části C, kde jsou vyznačena omezení vlastnického práva. V případě, že kupujete jakoukoliv nemovitost, doporučujeme Vám vždy v katastru nemovitostí omezení vlastnického práva prověřit.

Realizace zástavního práva k nemovitosti

Jak jsme již uvedli výše, zástavní právo má primárně funkci zajišťovací. Účelem a smyslem zástavy je tedy zajistit, aby věřitel získal zpět svou pohledávku. V případě, že dlužník bude řádně a včas plnit své povinnosti, nemusí se obávat, že o svou nemovitost přijde. Navíc plníte – li veškeré své závazky řádně a včas, zástava nemovitosti ani nikterak neomezuje Vaše vlastnická práva k zastavené nemovitosti. Zástavní věřitel v tomto případě nemůže nemovitost libovolně užívat nebo jinak s nemovitostí disponovat. Vlastnické právo stále zůstává dlužníkovi jakožto vlastníkovi nemovitosti.

Pokud však není zajištěná pohledávka včas a řádně uspokojena, zástavní věřitel se může ze zástavy, tj. z nemovitosti, uspokojit. Pokud by tedy dlužník například přestal splácet hypoteční úvěr, banka může uspokojit svou pohledávku vůči dlužníkovi právě z prodeje zastavené nemovitosti. Zástavní právo navíc umožňuje zástavnímu věřiteli, aby dosáhl uspokojení své pohledávky z prodeje zástavy přednostně před ostatními věřiteli dlužníka.

Nutno zdůraznit, že zástavu nelze libovolně  prodat, ale tato může být zpeněžena toliko ve veřejné dražbě nebo soudním prodejem zástavy.

Zánik zástavního práva

Zástavní právo může zaniknout různými způsoby, a to zánikem zajištěné pohledávky, zánikem zástavy, vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva, uplynutím doby, složením ceny zástavy nebo písemnou dohodou stran. Nutno upozornit, že promlčením zajištěné pohledávky zástavní právo nezaniká. Po zániku zástavního práva k nemovitosti se ještě musí provést výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí či z Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou. V případě zástavního práva k nemovitosti zřízeného ve prospěch banky, splatíte - li celý hypoteční úvěr a pohledávka peněžního ústavu vůči vám zanikne, vystaví vám banka potvrzení zástavního věřitele o zániku zástavního práva. Jakmile tento dokument obdrží katastrální úřad, je povinen provést výmaz zástavního práva z listu vlastnictví zástavce, a to do třiceti dní ode dne doručení žádosti.

Lze shrnout, že ve srovnání s jinými způsoby zajištění závazku je tento způsob zajištění spočívající ve zřízení zástavního práva k nemovitosti pro věřitele mnohem spolehlivější, jelikož nemovitosti bývaly a stále jsou považovány za nejspolehlivější prostředek zajištění pohledávky zástavním právem. Na druhou stranu, v případě, že dlužník bude řádně a včas plnit své povinnosti, ani tento se nemusí obávat, že by o svou nemovitost přišel.

Na závěr si ještě dovolujeme zdůraznit, že úspěšnost zástavního věřitele při vymáhání pohledávky zajištěné zástavním právem k nemovitosti ve značné míře závisí na kvalitním zpracování samotné zástavní smlouvy, a proto doporučujeme obrátit se v souvislosti s jejím zpracováním na zkušeného advokáta.

JuDr. Richard Gürlich, Ph. D.

CEO, advokát

Advokátní kancelář Gürlich&Co.

Telefon: 604 233 118, www. akrg.cz

Iva Pokorná

www. akrg.cz