Nemovitost jako vklad do základního kapitálu obchodní společnosti

 

Zamýšlíte založit obchodní společnost a do základního kapitálu nechcete vkládat peněžní prostředky, ale raději věci movité či nemovité? V tomto článku máte možnost nejen se seznámit s právní povahou takového vkladu, ale také Vám poradíme, jak postupovat v případě, že máte zájem do základního kapitálu vložit nemovitost, která je, vyjma peněžních prostředků, do základního kapitálu obchodní společnosti vkládána nejčastěji.

Na úvod bychom rádi upozornili na skutečnost, že vkladovou povinnosti mají ze zákona pouze společníci těch forem obchodních společností, které povinně vytváří základní kapitál, přičemž těmito společnostmi jsou komanditní společnost, společnost s ručením omezeným a akciová společnost. Pokud tedy budete spolu s dalším společníkem či společníky zakládat veřejnou obchodní společnost, nemáte ze zákona povinnost, především vzhledem k právnímu postavení společníků této formy obchodní společnosti, základní kapitál vytvářet a jako společník jakýkoliv vklad do společnosti poskytovat.

Vkladem se dle obchodního zákoníku rozumí souhrn peněžních prostředků nebo jiných penězi ocenitelných hodnot, které se určitá osoba zavazuje vložit do společnosti za účelem nabytí nebo zvýšení účasti ve společnosti, přičemž peněžní vyjádření těchto vkladů všech společníků tvoří základní kapitál obchodní společnosti. Z tohoto vyplývá, že vklady mohou být jak peněžité, tj. peníze, tak nepeněžité v podobě movitých a nemovitých věcí, anebo pohledávek či jiných majetkových práv, popřípadě mohou mít podobu jiných penězi ocenitelných hodnot. Nepeněžitým vkladem tedy bezesporu může být také nemovitost, respektive vlastnické právo k ní, ovšem vždy pouze za předpokladu, že budou splněny níže uvedené podmínky.

Nutno zdůraznit, že do základního kapitálu obchodní společnosti nelze vložit jakýkoliv libovolný nepeněžitý vklad, jelikož obchodní zákoník stanoví, že nepeněžitým vkladem může být jen majetek, jehož hospodářská hodnota je zjistitelná a který může společnost hospodářsky využít ve vztahu k předmětu podnikání. Co se posledně zmíněného požadavku týče, jedná se o případy, kdy společnost může vklad přímo využít při své podnikatelské činnosti. Nemovitost tak může být nepeněžitým vkladem například v případě, že v této bude mít společnost umístěno sídlo, provozovnu či sklad.

Aby bylo vůbec možné vkládat do základního kapitálu společnosti nepeněžité vklady, je třeba znát jejich hodnotu. Hodnota nepeněžitého vkladu musí být uvedena ve společenské smlouvě, zakladatelské smlouvě nebo zakladatelské listině, nestanoví-li tento zákon jinak. Ta se stanoví buď posudkem znalce, jde – li o vklad do společnosti s ručením nemezným či do akciové společnosti, nebo dohodou společníků ve společenské smlouvě v případě nepeněžitého vkladu do veřejné obchodní společnosti či společnosti komanditní. Posudek musí být zpracován znalcem nezávislým na společnosti, jmenovaným za tím účelem soudem. Znalci za ocenění nepeněžitého vkladu náleží odměna, přičemž odměnu za zpracování posudku znalce hradí společnost a stanoví se dohodou.

Pokud je do základního kapitálu obchodní společnosti vkládána nemovitost, musí být tento nepeněžitý vklad, na rozdíl od vkladů peněžitých, zcela splacen před zápisem výše základního kapitálu do obchodního rejstříku. Povinnost splatit nepeněžitý vklad před zápisem výše základního kapitálu do obchodního rejstříku se však vztahuje pouze na společnost s ručením omezeným a na akciovou společnost, což je důsledek toho, že u těchto forem obchodních společností se do obchodního rejstříku povinně zapisuje výše základního kapitálu.

Je – li vkladem nemovitost, musí vkladatel předat správci vkladu, tj. osobě, která převezme a spravuje vklady do obchodní společnosti v mezidobí mezi jejím založením a vznikem, písemné prohlášení. Vklad se považuje za splacený právě okamžikem předání tohoto prohlášení spolu s předáním nemovitosti správci vkladu. V této souvislosti je nutné rozlišovat okamžik splacení vkladu a okamžikem přechodu vlastnického práva k vkladu na společnost. Splacením vkladu totiž bez dalšího nepřechází vlastnické právo k tomuto vkladu na společnost. V případě, že je nepeněžitým vkladem nemovitost, nabývá k této společnost vlastnické právo vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to na základě písemného prohlášení vkladatele, kdy podpis vkladatele na tomto prohlášení musí být úředně ověřen.

Vše výše uvedené se týká situace, kdy je nemovitost jakožto nepeněžitý vklad do základního kapitálu společnosti vkládána při jejím založení. Nepeněžité vklady však mohou být, stejně tak jako vklady peněžité, do základního kapitálu vkládány i při zvyšování základního kapitálu společnosti. V této souvislosti si dovolujeme upozornit, že novela obchodního zákoníku stanovila výjimky z povinnosti oceňovat nepeněžitý vklad znalcem při zvyšování základního kapitálu a tím přinesla zjednodušení oceňování nepeněžitých vkladů do kapitálových společností právě při zvyšování základního kapitálu. Dle současné právní úpravy si statutární orgán může zvolit, jakým způsobem bude hodnota nepeněžitého vkladu stanovena. Hodnota nepeněžitého vkladu při zvyšování základního kapitálu, je – li tímto nemovitost, tak může být určena buď obecně uznávaným nezávislým odborníkem za využití obecně uznávaných standardů a zásad oceňování, či tzv. reálnou cenou, tj. cenou vkládaného majetku dle účetní závěrky za předcházející účetní období dle zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, je-li tato ověřena auditorem bez výhrad. Tato ustanovení zmíněné novely se ovšem týkají pouze společnosti akciové a společnosti s ručením omezeným.

Na závěr bychom Vás ještě rádi upozornili, že některé zvláštní zákony však pro některé podnikatelské subjekty nepeněžité vklady do základního kapitálu obchodní společnosti nepřipouštějí. Jedná se například o pojišťovny, zajišťovny či banky.

JuDr. Richard Gürlich, Ph. D.

CEO, advokát

Advokátní kancelář Gürlich&Co.

Telefon: 604 233 118, www. akrg.cz

Iva Pokorná

www. akrg.cz