Kupní smlouvy o převodech nemovitostí uzavírané cizinci

Rádi bychom poukázali na to, že problematika nabývání nemovitostí prostřednictvím právnické osoby je velmi pozorně sledována cizinci, pro které podle devizového zákona vyplývají určitá omezení při nabývání nemovitostí. Po vstupu ČR do Evropské Unie však význam této otázky již není tak značný. V zásadě platí, že občané České republiky a cizinci mají na území ČR stejná práva a povinnosti, pokud zákon nestanoví jinak. Jsou však oblasti, ve kterých jsou práva cizinců omezena.

Jednou z těchto oblastí je právě zmíněné nabývání nemovitostí na území České republiky, kdy občané ČR nejsou žádným způsobem omezeni. V případě ostatních cizinců je tomu jinak. Je však nutné rozlišovat zda se v daném případě jedná o cizince, kteří jsou občany členských států Evropské unie,  nebo o občany třetích zemí, kteří na základě mezinárodních dohod požívají určité výhody, a nebo o občany třetích zemí, které žádné výhody nepožívají.

Občané členských států Evropské unie

Vzhledem ke vstupu České republiky do Evropské unie se situace na poli trhu s nemovitostmi pro občany členských států EU poněkud změnila. Stav před vstupem do EU je i nadále zachován za předpokladu, že občané členských států nemají průkaz o povolení k pobytu pro občana členského státu Evropské unie na území České republiky. V takových případech je pro nabývání nemovitostí stanoven stejný režim jako pro občany třetích států, rozebraný níže. Pokud průkaz o povolení k pobytu v České republice mají, pak nemovitosti v České republice nabývat mohou. Jejich situace je také dále snazší v tom, že pro ně není tak obtížné získat povolení k přechodnému či trvalému pobytu na území České republiky. Navíc tyto občany  již povolení k přechodnému pobytu opravňuje k nabytí vlastnictví k nemovitostem na území České republiky.

Podle § 17 odst. 1 zákona č. 219/1995 Sb., devizový zákon, mohou pozemky, které tvoří zemědělský půdní fond nebo do něj náleží a pozemky určené k plnění funkcí lesa nabývat mimo jiné cizozemci s českým státním občanstvím a cizozemci s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství, pokud jsou evidováni v evidenci zemědělských podnikatelů u příslušného obecního úřadu obce s rozšířenou působností v tuzemsku podle zvláštního zákona (§ 2f zákona č. 252/1997 Sb., o zemědělství) , a jejichž trvalý pobyt je alespoň 3 roky. Dle § 17 odst. 2 zákona č. 219/1995 Sb., devizový zákon, ostatní nemovitosti pak mohou nabývat cizozemci s českým státním občanstvím, cizozemci s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství a cizozemci - právnické osoby, které umístí v tuzemsku podnik nebo organizační složku podniku a jsou oprávněny v tuzemsku podnikat. Možnost získání průkazu o povolení k pobytu upravuje zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky.

Občané třetích zemí, se kterými má Česká republika mezinárodní dohodu

Speciální, a poněkud předělovou skupinou cizinců jsou občané několika konkrétních zemí, se kterými má Česká republika mezinárodní dohody. Jedná se o země Evropského hospodářského prostoru, Spojené státy americké či Švýcarsko. Tyto země si v mezinárodních smlouvách s Českou republikou vyjednali zvláštní zacházení se svými státními příslušníky, které vyplývá z tzv. doložky nejvyšších výhod. Doložka nejvyšších výhod v mezinárodní smlouvě znamená, že stát, v tomto případě Česká republika, se zavazuje, příslušníkům těchto států poskytnout minimálně stejné podmínky, které poskytuje příslušníkům kteréhokoli jiného státu s výjimkou států EU. Pokud by ČR v budoucnu příslušníkům některého třetího státu poskytla vyšší výhody, musí je poskytnout i příslušníkům států, které mají s ČR uzavřenou smlouvu s doložkou nejvyšších výhod.

Občané třetích států

Dle současné právní úpravy mohou občané třetích států nabývat nemovitosti pouze způsoby vyjmenovanými v devizovém zákoně, a to děděním, pro diplomatické zastoupení státu za podmínky vzájemnosti, do společného jmění manželů, z nichž pouze jeden je českým státním občanem nebo tuzemcem, od příbuzného v řadě přímé, sourozence nebo manžela, výměnou za jinou nemovitost v tuzemsku, jejíž cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu nepřevyšuje cenu původní nemovitosti zjištěnou podle zvláštního právního předpisu, na základě předkupního práva z titulu podílového spoluvlastnictví, výstavbou na vlastním pozemku, jde-li o pozemek, který tvoří jeden funkční celek s nemovitou stavbou v jejich vlastnictví, nebo pokud tak výslovně stanoví zvláštní zákon.

V případě, že daný zájemce nesplňuje výše naznačené podmínky, řeší se tato situace obvykle tak, že občan třetího státu v České republice založí nebo koupí českou právnickou osobu, většinou společnost s ručením omezeným, a tato společnost je pak oprávněna koupit požadovanou nemovitost.

Vzhledem k tomu, že tato tématika obsahuje celou řadu úskalí a sporných míst, je asi na místě doporučit v případě, že spadáte do výše vymezených kategorií a máte zájem o koupi nemovitosti na území ČR, radu advokáta, který se této problematice věnuje. Zcela jistě vám to ušetří nejen čas, ale i případné komplikace.

Důsledky koupě nemovitosti prostřednictvím právnické osoby

Při rozhodování, zda koupit nemovitost prostřednictvím právnické osoby, je třeba zvážit několik aspektů takového postupu. Předně je nutno zdůraznit, že pro cizince mimo EU a u vybraných pozemků i pro cizince EU představuje právní řešení jak „oklamat“ devizový zákon. Nabytí nemovitosti skrze společnost s ručením omezeným může mít pro jejího nabyvatele značnou výhodu v tom směru,  že za případnou škodu, která bude způsobena v důsledku provozu nemovitosti jiným osobám, požárem apod., bude za škodu odpovídat společnost s ručením omezeným, která za své závazky odpovídá celým svým majetkem. Pokud by si však nabyvatel nemovitost  pořídil jako fyzická osoba, která za své závazky také odpovídá celým svým majetkem, mohla by část této odpovědnosti za škodu zatížit i přímo majetek tohoto nabyvatele.

Ve vztahu k převoditelnosti nemovitosti a právnické osoby lze obecně podtrhnout, že převod právnické osoby je jednodušší. Je tedy možné, že se změní vlastník této právnické osoby (právnická osoba bude prodána) s tím, že stav zápisu v katastru nemovitostí bude nezměněn, neboť tato, byť převáděná, právnická osoba, je stále vlastníkem nemovitosti. Typicky je např. u společnosti s ručením omezeným nutné vyhotovit smlouvu o převodu obchodního podílu, která je účinná okamžikem podpisu smluvními stranami za předpokladu, že byla doručena společnosti samotné. Pozdější zápis do obchodního rejstříku pak má za následek pouze jakési potvrzení, že tato transakce byla provedena. Naproti tomu, kdyby se nemovitost převáděla přímo, bylo by nutné pro vznik právních účinků převodní smlouvy vyčkat kladného rozhodnutí katastrálního úřadu. Na druhé straně je vhodné též upozornit na zvýšenou administrativní náročnost určitých úkonů pro realizaci převodu. Již samotná nutnost založení právnické osoby může znamenat značnou komplikaci, pro kterou může být tato varianta hůře využitelná. Naznačená administrativní náročnost však nekončí po založení společnosti, ale pokračuje prakticky po celý její „život“. I toto je tedy třeba zvážit, pokud uvažujete o zvolení této možnosti nabývání nemovitostí v České republice.

Připravovaná novela devizového zákona

V současné době je snaha o schválení novely devizového zákona, která obsahuje prosté zrušení problematického výše uvedeného ustanovení § 17 odst. 2 devizového zákona, jež omezuje možnost nabývání nemovitostí cizinci v České republice. Česká právní úprava nabývání nemovitostí cizozemci bývá často kritizována pro její rozpor s právem Evropské unie.

Na žádost ministra financí byl vydán pokyn pro katastrální úřady k aplikaci § 17 odst. 2 devizového zákona po 1. květnu 2009. Tento pokyn obsahuje vysvětlení současné právně nejasné situace a jakýsi návod pro katastrální úřady k tomu, aby nezamítaly návrhy na vklad pro rozpor s devizovým zákonem, neboť v souladu s mezinárodními smlouvami, které mají přednost před zákonem, mohou od 1. května 2009 jak cizinci z členských států Evropské unie, tak ze třetích zemí, nabývat a převádět nemovitosti v České republice, s výjimkou zemědělských a lesních pozemků, zcela bez omezení.

JUDr. Richard Gürlich, PhD