Hypotéky v období recese
Nabídka hypotečních úvěrů se za poslední rok výrazně změnila, stejně tak postoj bank k jejich poskytování. Dříve měla většina bankovních manažerů odpovědných za hypotéky jediné zadání – prodávat co nejvíce hypoték a dosáhnout cílového tržního podílu. Dnes je na prvním místě opatrnost. Hypotéka již pro banky není produktem číslo jedna k získávání zákazníků. Zamítnutí úvěru z důvodů, které bychom dříve pokládali za malicherné, je dnes běžná praxe.
Také úrokové sazby neklesají, přestože centrální banka v rámci boje s probíhající recesí snížila základní sazby na historické minimum. Důvodem je především obtížnější získávání finančních zdrojů pro poskytování dlouhodobých úvěrů, ale také vnímání vyššího rizika nesplácení úvěrů, a tím i vyšší bankovní marže. Nutno říci, že platební kázeň českých hypotečních dlužníků je nadále velmi dobrá a podíl nesplácených hypotečních úvěrů poměrně nízký.
I pro žadatele o hypoteční úvěr se některé postupy změnily, banky detailněji prověřují schopnost splácet. Vybrali jsme několik rad, které mohou být užitečné při výběru nejlepšího způsobu financování a vyjednávání s bankou.
Nesrovnávejte úvěry podle celkově zaplacené částky
Typickou chybou porovnávání úvěrů je výpočet, o kolik zaplatíme navíc oproti částce úvěru. Pokud takto srovnáváme dva úvěry se stejnou dobou splatnosti, je to ještě přijatelné. Postavíme-li však proti sobě úvěr na 10 let a úvěr na 30 let, vyjde nám, že u třicetiletého úvěru přeplatíme o hodně víc. Znamená to tedy nevýhodnost úvěru na 30 let, protože je o hodně dražší? Důvodem, proč takové srovnání není k ničemu, je časová cena peněz. Měsíční splátka například 10000 Kč znamená dnes něco jiného než za 10 či 30 let.
Navíc vzít si dnes úvěr na 30 let neznamená skutečné splácení úvěru po dobu 30 let . Znamená to jen pomalejší splácení úvěru na jeho počátku. Odměnou za to je nižší měsíční splátka. Pokud prokážeme dostatečnou disciplínu a peníze, které nám zbydou, budeme uvážlivě investovat, můžeme původně třicetiletý úvěr splatit za 18 let, a tím proti dvacetiletému úvěru ušetřit 2 roky splácení.
Nepřeceňujte orientační informace
Často nás navštíví klient, jenž má zájem o nabídku hypotéky a zároveň hovoří o tom, že v bance si už úvěr vyjednal, zda případně nemůžeme nabídnout lepší podmínky. Ve většině případů skutečně najdeme pro klienta výhodnější řešení. Zaráží nás však, jak vážně berou někteří klienti základní propočty z bankovních přepážek nebo i ústní informace bankovních poradců. V každé bance dnes můžete na počkání dostat nabídku hypotečního úvěru připravenou na základě několika informací o Vašem záměru a finanční situaci. V žádném případě však nejde o příslib poskytnutí hypotečního úvěru. Je velmi nerozumné učinit zásadní rozhodnutí (jako například složit zálohu v realitní kanceláři) na základě takové informace. Pokud si tedy vyžádáte nabídku úvěru ve Vaší bance, nepřeceňujte její vypovídací schopnost.
Dbejte na svoji finanční historii
S rostoucím rizikem nesplácení úvěrů kladou banky stále vyšší důraz na finanční historii klientů. Případné prodlení se splátkami úvěrů nebo i jiných plateb (leasing, telefon apod.) v historii několika let může vést k odmítnutí, a to i v případě, že šlo o celkem zanedbatelné částky ve srovnání se splátkami úvěru. Pro banku totiž tyto informace vypovídají o vztahu klienta ke svým závazkům. Budete-li hlídat včasné platby svých závazků, přicházíte do banky jako klient s pozitivní úvěrovou historií a šance na schválení Vašeho úvěru roste.
Dejte pozor na pravidla čerpání
Banky jsou dnes opatrné nejen při schvalování úvěru, ale i ve fázi čerpání úvěrových prostředků. Již při vyjednávání s bankou o úvěrové žádosti je proto potřeba jednat také o podmínkách čerpání úvěru tak, aby byly splnitelné podmínky prodávajícího na druhé straně. To je důležité především u developerských projektů a výstavby rodinných domů, kde jsou hypotéky čerpány postupně a každé čerpání je smluvně podmíněno splněním určitých kroků ze strany klienta, ale i dodavatele.
Poraďte se předem
Probíhající recese přinesla více potenciálních komplikací při vyřizování úvěrů. Orientace v nabídce bank je obtížnější, protože nabídka se často mění a není vždy transparentní. Například 100% hypotéky v nabídce některých bank ve skutečnosti neumožňují financovat 100% ceny záměru. V této situaci roste význam úvěrových poradců, kteří dokáží pro klienta vybrat optimální řešení třeba i formou kombinace hypotečního úvěru a stavebního spoření. Doporučujeme navštívit poradce před samotnou návštěvou banky. S jeho pomocí se na jednání v bance lépe připravíte. Ostatně při spolupráci s dobrým poradcem do banky ani nemusíte, vše vyřizuje za Vás.
Zdeněk Sluka
SOPHIA FINANCE, s.r.o.
hypoteční makléř