Variabilní sazby hypotečních úvěrů se stávají v posledních měsících novým lákadlem pro klienty. Jsou nízké, zajímavé, ale pro některé klienty mohou být nebezpečné. Jaké příležitosti a rizika obnáší sázka na tuto kartu?  Dotaz každého klienta logicky zní, jak moc může klesat či naopak růst variabilní sazba hypotéky?

 

Sazba průměrné hypotéky s pětiletou fixací úrokové sazby v červenci se již druhý měsíc nachází pod hranicí 5%. Pokud však chcete mít sazbu u hypotéku ještě o procento nižší např. 3,80 % , stačí úrokovou sazbu nefixovat a nechat ji spokojeně  „plout“.

Variabilní úroková sazba je pohyblivou (plovoucí, anglicky float) úrokovou sazbou a zpravidla se stanovuje přirážkou k referenční mezibankovní úrokové sazbě. Referenční úrokové sazby na mezibankovním trhu zveřejňuje Česká národní banka. Pro hypoteční úvěry s variabilní sazbou jsou podstatné úrokové sazby, za které banky peníze nabízejí na mezibankovním trhu – PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate). Z nich se používá měsíční, nebo tříměsíční PRIBOR, jinými slovy úrokové sazby na dobu jednoho nebo tří měsíců ČNB zveřejňuje sazby PRIBOR i na delší období (6 měsíců, 12 měsíců), ale používáním těchto sazeb se postupně dostáváme k hypotéce roční fixací (a vyšším sazbám).

Mezibankovní sazby PRIBOR jsou nyní na svých historických minimech. Jejich vývoj od roku 2005 shrnuje Graf 1.

 

Graf 1: Vývoj mezibankovních sazeb PRIBOR



Zdroj dat: www.cnb.cz

 

Jaká by mohla být variabilní úroková sazba u hypoték v budoucnu ??

Průměrná přirážka k sazbě (marže), jakou banky k variabilním sazbám klientům účtují je v rozmezí od 2,50 % do 3,03 %. Průměrné variabilní úrokové sazby hypoték odvozené od PRIBOR, by se jen za uplynulých 5 let při těchto maržích podívaly nad hranici 6 % a mohly by se přiblížit i k 7 %. Lze předpokládat, že s rostoucími mezibankovními sazbami by marže klesaly, přinejmenším novým klientům. Ovšem pro nezanedbatelné procento klientů, kteří již mají přirážku pevně stanovenou v úvěrové smlouvě, budou marže zpravidla na následujících 5 let stejné.

Pro růst sazeb v dohledné budoucnosti hovoří několik skutečností. Základní sazby vyhlašované ČNB jsou na historických minimech a prostor pro jejich další snižování není téměř žádný. Lze očekávat spíše jejich růst, od něj se odrazí i růst mezibankovních sazeb.

 

 

Prognóza  úrokových sazeb: nejprve mírný pokles tržních úrokových sazeb, následovaný jejich stabilitou a postupným růstem od roku 2011

(3M PRIBOR v %).

 

 

Zdroj dat: www.cnb.cz

 

S rostoucí úrokovou sazbou pochopitelně roste měsíční splátka hypotéky. Jak moc, závisí především na zůstatkové hodnotě jistiny, a tak následující propočty jsou orientační.

 

Tabulka 1: Výše splátky hypotéky 1 mil. Kč při různých úrokových sazbách a splatnostech

Úroková sazba	Splatnost
	20 let	30 let
4%	6 060 Kč	4 774 Kč
5%	6 600 Kč	5 368 Kč
6%	7 164 Kč	5 996 Kč
7%	7 753 Kč	6 653 Kč

 

Při delší splatnosti hypotéky jsou splátky hypotéky pochopitelně nižší. Dopad zvýšení úrokové sazby je ale vyšší u delší splatnosti.

 

Tabulka 2: Dopad změny úrokové sazby hypotéky 1 mil. Kč při různých splatnostech

Úroková sazba	Splatnost
	20 let	30 let
3,83%	0 Kč	0 Kč
4%	89 Kč	97 Kč
5%	629 Kč	691 Kč
6%	1 193 Kč	1 319 Kč
7%	1 782 Kč	1 976 Kč

Tabulka 2 udává, o kolik by se zvýšila splátka na jeden půjčený milion korun v případě zvýšení úrokové sazby z modelové sazby 3,83%. Pokud by se sazba vyšplhala na odhadnuté maximum 7%, domácnost by musela např. u hypotéky 2.000.000,- se splatností 30 let najít v měsíčním rozpočtu o 3 953 Kč více. To představuje nárůst původní splátky téměř o polovinu.

 

Aktuálně dává každý téměř desátý klient přednost variabilní úrokové sazbě. V dalších měsících a letech se poměr příliš měnit nebude hlavně z důvodu očekávaného růstu variabilních sazeb.

 

Na českém trhu nabízí hypotéku s variabilní sazbou: Hypoteční banka, mBank (4,29%), Oberbank, Raiffeisenbank (4,24%) a UniCredit Bank (3,83%). Sazby v závorce jsou platné pro výši úvěru do 80% hodnoty nemovitosti, bez podmínky sjednání životního pojištění.
Oberbank odvozuje úrok u hypotečního úvěru z aktuální výše sazby 3M PRIBOR. Úročení se vám tedy může měnit každé čtvrtletní. Na sazbu 3M PRIBOR navazuje variabilní hypotéku i mBank. Ta zároveň nastavila fluktuační pásmo +/- 0,1 %. Pokud bude rozdíl sazby vyhlášené centrální bankou a v systému mBank menší než 0,1 %, sazba se vám nezmění.

Stejné fluktuační pásmo nastavila také UniCredit Bank, která navazuje variabilní hypotéku na 1M PRIBOR. Pokud se tedy budou sazby UniCredit Bank a ČNB lišit o více než 0,1 %, každý měsíc, pak Vám může zaslat banka novou výši splátky hypotéky každý měsíc.

 

Výhody Variabilní úrokové sazby:

- nižší úroková sazba

- lepší podmínky pro mimořádné splátky

- pro stávající klienty omezená možnost snižování sazby

- možnost přejít na fixní úrokovou sazbu

 

Nevýhody

- možný nárůst sazeb

 

Vhodnost volby fixní a variabilní úrokové sazby pro hypotéku není pro každého klienta stejná. Klient se může poradit z kompetentní osobou, která může doporučit variabilní nebo fixní úrokovou sazbu dle aktuálních nabídek hypotečních bank. Při volbě variabilní úrokové sazby je důležitým faktorem následná péče o klienta, kdy může kvalitní práce poradce eliminovat např. riziko, že klient nestihne včas přejít na fixní úrokovou sazbu.

 

Ing. Ondřej Marek

email: ondrej.marek@sophia.cz